Festet tomt: Hva er det, og bør du kjøpe? (Fordeler/ulemper)

Når man skal kjøpe eiendom på festet grunn eier du bygget, men du leier tomten det står på. Dette vil påvirke kostnader, rettigheter og fremtidige muligheter.

I denne artikkelen ønsker vi å gi deg en innføring i hva en festet tomt er, hvordan festeavtaler fungerer og hva du bør vite om festeavgift og innløsningsrett.

I tillegg vil vi gå gjennom ulike fordeler og ulemper ved å kjøpe bolig på festet grunn.

Les også: Artikkel om å kjøpe tomt.

Hva er en festet tomt?

En festet tomt kan defineres som en tomt man leier fra en grunneier istedenfor å eie tomten selv. Dette betyr at man eier bygningen, som eksempelvis er en bolig eller en hytte, men ikke tomten hvor den står. Som motytelse for denne bruksretten betaler man en årlig leie som kalles for en festeavgift.

Tomtefeste er en særordning i Norge, og det finnes i dag 300 000 eiendommer som er oppført på festet grunn. Flere av disse avtalene går helt tilbake til første halvdel av 1900-tallet (Kilde, Tønsbergsadvokatene).

Det å kjøpe en bolig på festet grunn krever at man forstår de økonomiske og juridiske rammene for en slik avtale. Dette inkluderer at man bør forstå festeavtalen, hvordan avgiften reguleres og hvilke rettigheter man har i forbindelse med å innløse (kjøpe) tomten.

Hvordan fungerer en festeavtale?

En festeavtale er et juridisk dokument (avtale) mellom grunneier og “fester” (deg som leier tomten til å eie et bygg på). Denne avtalen gir fester bruksrett på tomten mot en årlig festeavgift. Avtalen reguleres i detalj hvilke plikter og rettigheter de ulike partene har.

Vanligvis inkluderer en slik avtale blant annet:

• Varigheten på festeforholdet (eksempelvis evigvarende eller 99 år).
• Avgiftens størrelse og hvordan den reguleres.
• Begrensninger i bruk, utbygging og endringer.
• Om og når festeren kan innløse tomten.

Nye festeavtaler løper som oftest frem til fester innløser avtalen.

Hva er festeavgift?

Festeavgiften er den årlige summen som festeren betaler til grunneieren for å leie tomten. Med andre ord kan man kalle festeavgiften for den årlige leieprisen. Dette beløpet fastsettes gjennom festeavtalen og reguleres vanligvis etter faste prinsipper som KPI (Konsumprisindeksen: Kilde, ssb.no).

Les også: Fradeling av tomt.

Innløsningsrett

Innløsningsrett betyr at man som fester har en lovbestemt rett til å kjøpe tomten man leier etter gitte vilkår. Denne retten reguleres av tomtefesteloven og gir festeren trygghet (kilde, tomtefesteloven).

Vanligvis gjelder følgende regler for innløsning:

• For boligtomter kan man kreve innløsning etter 30 år med leie, og deretter annen hvert år.
• For hyttetomter kan man også kreve innløsning etter 30 år, men deretter kun hvert tiende år.

Kravet om innløsning må sendes skriftlig minimum ett år i forkant av innløsningen.

Når det kommer til prisen på tomten ved innløsning vil denne fastsettes på en av to følgende måter:
1. 25 ganger årlig festeavgift.

2. 40 % av tomtens markedsverdi.

Det er opp til grunneier å bestemme modell. Derfor kan det være lurt at grunneier ber om vurdering av verdi jevnlig.

PS! Det finnes noen få tilfeller hvor innløsning av tomter som fritidsboliger står på kan nektes. Dette unntaket gjelder dersom tomten er en del av en landbrukseiendom.

Fordeler og ulemper med å kjøpe festet tomt

Fordeler

• Lavere kjøpspris for eiendommen, siden tomten ikke er inkludert.
• Tilgang til attraktive beliggenheter hvor tomter ikke selges.
• Rett til innløsning gjør det mulig å bli fullverdig eier på sikt.
• Automatisk forlengelse av kontrakten gir sikkerhet ved utløp.
• Noen skattefordeler for primærbolig (fradrag på festeavgift).
• Mindre kapitalkrav ved boligkjøp i pressområder.

Ulemper

• Festeavgift er en løpende kostnad som kan bli høy over tid.
• Usikkerhet rundt fremtidige reguleringer og avgiftsnivå.
• Mulige begrensninger i bruk og utbygging av tomten.
• Grunneier kan nekte innløsning for fritidseiendommer (landbruksunntak).
• Eiendommen kan være vanskeligere å selge.
• Noen banker gir dårligere lånevilkår ved festet grunn.

Bør man kjøpe ut festet tomt?

Kort oppsummert bør man kjøpe ut en festet tomt dersom festeavgiften er høy, eller usikker (kan økes mye på kort tid). Ved å eie egen tom vil man:

1. Øke verdien på egen eiendom.
2. Slippe løpende kostnad på festeavgiften.
3. Holde full kontroll over utvikling, utleie og salg av bolig og tomt.

Dersom du skal kjøpe tomten bør du være forberedt på å betale en ganske stor engangskostnad. En innløsningssum på 40 % av markedsverdi kan være en betydelig sum, og i noen tilfeller langt mer enn 25 ganger festeavgiften.

Be gjerne om en verdivurdering fra en takstmann for å vurdere om du skal benytte deg av innløsningsretten din.

Hva bør man undersøke før man kjøper?

Før man kjøper et hus eller en fritidsbolig på en festet tomt, bør man undersøke så godt man kan for å unngå uforutsette kostnader eller uønskede begrensninger.

Det første man bør be om er festeavtalen. Les gjennom avtalen nøye. Hvor lenge varer avtalen? Hva er festeavgiften på? Hvordan reguleres avgiften framover?

Sjekk også om det finnes klausuler om regulering av festeavgiften opp til markedsverdi og om bortfester kan kreve engangsløft av avgiften ved forlengelser.

Du bør i tillegg sjekke om det foreligger en rett til innløsning. Dersom dette er tilfelle bør du sjekke hvilke vilkår som er gjeldende.

Det er også fordelmessig å beregne hva en fremtidig eventuell innløsningssum vil bli. I tillegg bør du sjekke om det finnes servitutter eller begrensninger på bruk eller bygging på tomten.

Avslutningsvis anbefaler vi alltid at man forhører seg med fagfolk (eksempelvis advokat eller takstmann) når man skal kjøpe en eiendom som står på en festet tomt.

Oppsummering

Det å kjøpe en eiendom på en festet tomt er ikke negativt i seg selv, men det er en kompleks eierstruktur som har noen klare juridiske og økonomiske konsekvenser. Dersom du skal eie en bolig på festet tomt er det viktig å forstå:

1. Hvordan festeavtalen i seg selv er utformet.
2. Hvilke rettigheter og plikter man har.
3. Hvordan festeavgiften kan endres (etter avtale).
4. Når og hvordan du kan innløse tomten.

For enkelte kan det å kjøpe en eiendom på festet tomt være en rimelig måte å komme inn på boligmarkedet, mens for andre kan det virke begrensende.