Fradeling av tomt: Prosess, kostnader og regler (Guide)

En fradeling vil gjøre at man nå plutselig kan bygge på den fradelte tomten, gi den bort som gave eller selge den.

Selv om det å fradele en tomt kan være svært lønnsomt, vil det også innebære en del juridiske og praktiske krav man må være klar over før man setter i gang.

I denne artikkelen vil vi gå gjennom alt man trenger å vite vedrørende fradeling av tomt. Vi vil dele hvordan det foregår og samtidig også hvilke lover som gjelder og hva det vil koste deg å fradele egen tomt.

Tips: Skal du kjøpe hus? Få uforpliktende tilbud fra lokale entreprenører.

Hva er fradeling av tomt?

Fradeling betyr at man skiller ut en del av eksisterende eiendom i en egen tomt. Den nye tomten vil få sitt eget gårds- og bruksnummer og blir registrert i matrikkelen som en selvstendig eiendom.

Noen typiske grunner til at man gjennomfører fradeling:

• Når man ønsker å selge deler av hagen som en egen tomt.
• Gi barn eller andre mulighet til å bygge hus på din eiendom.
• Øke verdien på eiendommen ved å dele opp en stor tomt.
• Starte et byggeprosjekt.

For at man skal kunne fradele en tomt, må tomten være stor nok og være i tråd med kommunen sin plan for arealformål. Tomten må også være tilrettelagt for vei, vann og avløp.

Fradelte tomter opplever svært høye markedsverdier, særlig i og rundt storbyene. Dette er kanskje ikke rart ettersom boligprisene stadig stiger og at det blir strengere krav til fortetting og utbygging.

Hva er forskjellen på fradeling og seksjonering?

Det er lett å blande begrepene seksjonering og fradeling, men det er viktig å forstå at dette er to ulike prosesser.

Fradeling handler om å fysisk dele en tomt i to eller flere selvstendige tomter. Alle de nye selvstendige tomtene får et eget gårds- og bruksnummer og kan følgelig selges eller bygges på uavhengig av de andre.

Seksjonering på sin side gjelder bygg og ikke tomter. Her deler man en bygning inn i ulike seksjoner, som leiligheter eller næringslokaler. Her vil altså eiendommen beholde det samme gårds- og bruksnummeret, men det etableres et sameie.

Tabellen nedenfor viser forskjellene:

Hvordan skille ut en tomt? Steg for steg

Dersom man ønsker å skille ut en tomt må man søke og få godkjenning hos kommunen. Følg denne prosessen for å enkelt håndtere fradeling av tomt:

1. Kartlegg reguleringsplaner: Gå gjennom kommuneplanen og reguleringsplan for tomten det gjelder. Her kan man finne informasjon om utnyttelsesgrad, minste tomtestørrelse og tillat bebyggelse på tomten. Dersom du er usikker, kontakt en profesjonell aktør for vurdering.
2. Lag en situasjonsplan: Lag et detaljert kart som illustrerer hvordan tomten skal deles. Denne planen må følge kommunen sine krav for situasjonsplan. Arkitekter har god kunnskap om dette.
3. Send nabovarsel: Man skal varsle alle naboer før man søker. Varselet må inneholde både situasjonsplan, informasjon om tiltaket og må samtidig sendes inn minst 14 dager før man sender søknaden til kommunen.
4. Søk til kommunen om fradeling av tomt: Denne søknaden kan sendes på kommunens nettside og må inneholde skjema, nabovarselet, kart og eventuell dokumentasjon på adkomst. Behandlingstiden er vanligvis rundt 12 uker.
5. Matrikulering: Etter at søknaden eventuelt godkjennes vil oppmåling bestilles. Det er kommunen som måler opp grensene og tildeler et nytt gårds- og bruksnummer.
6. Tinglysning: Den nye tomten skal tinglyses og registreres i grunnboken. Det er viktig å være klar over at heftelser på hovedbruket kan følge med.

Hva koster det å fradele en tomt?

Det koster et sted mellom 55000 kr og 75000 kr å fradele en tomt. Tabellen nedenfor viser de spesifikke kostnadene som vil komme ved fradeling av en tomt:

Det er greit å være klar over at enkelte kommuner arbeider med faste satser, mens andre kommuner bruker ulike priser basert på størrelse på tomten.

Også formen på tomten kan påvirke prisen. En enkel firkantet tomt vil normalt sett være rimeligere å måle opp enn en tomt med uregelmessige grenser.

I tillegg til kostnadene ovenfor vil man kunne forvente å måtte betale:

• Gebyr for søknad om en eventuell dispensasjon.
• Tinglysningsgebyr (opp til 1150 kr).

Hvilke regler og lover gjelder ved fradeling av tomt?

Det å fradele en tomt er en handling som er underlagt lover, forskrifter og kommunale reguleringer.

For at man skal sikre at prosessen med fradeling skal gå riktig for seg, finnes det en del sentrale lover som regulerer eiendomsdeling, byggesøknader, matrikulering og tinglysning. nedenfor går vi gjennom de mest sentrale reglene man må kjenne til ved fradeling av tomt.

1. Plan- og bygningsloven (PBL)

Den viktigste loven som regulerer fradeling av tomter i Norge er Plan- og bygningsloven. Når man oppretter ny grunneiendom vil dette falle inn under søknadspliktige tiltak etter paragraf 20-1 i PBL (Kilde, Lovdata). Her stilles det blant annet krav til:

2. Reguleringsformål: Den nye tomten må samsvare med arealformålet (f.eks. boligformål).
3. Adkomst: Det må være dokumentert og lovlig vei til tomten.
4. Vann og avløp: Tilfredsstillende løsning må dokumenteres.
5. Utnyttelsesgrad: Krav til tomtestørrelse, bebyggelse, uteoppholdsareal og parkering.

Dersom man ikke oppfyller bestemmelsene som ligger i kommuneplan eller reguleringsplan må man søke om dispensasjon jf. paragraf 19-2 (Kilde, Regjeringen.no).

2. Matrikkelloven

I tillegg til PBL har man også blant annet Matrikkeloven som regulerer selve registreringen av eiendommen.

Etter at en tomt er fradelt, må den måles og registreres som en egen enhet i matrikkelen (det nasjonale eiendomsregisteret).

Her er det kommunen som gjennomfører oppmåling og gir tomten et nytt gårds- og bruksnummer.

3. Tinglysningsloven

Etter at tomten er opprettet skal det også tinglyses i grunnboken hos Kartverket. Dette vil inkludere eierskap, servitutter og eventuelle andre heftelser.

Alle tidligere heftelser som ligger på hovedbruket overføres som regel til den nye tomten, med mindre heftelsene slettes gjennom avtale.

4. Jordloven og LNF-områder

Dersom tomten ligger i et område som er regulert til landbruk, natur og friluft (LNF), gjelder jordloven. I disse tilfellene må man søke om dispensasjon fra kommunen og landbrukskontoret for å få til fradeling av en tomt til boligformål.

5. Kommunale retningslinjer

I tillegg til ovennevnte lover, så må man også forholde seg til lokale (kommunale) retningslinjer. Dette være seg reguleringsplaner og gebyrsatser som kommunene selv styrer over.

Oppsummering

• Fradeling gjør en tomt til to (eller flere) selvstendige tomter med eget gårds- og bruksnummer. Den nye tomten kan selges, bygges på eller gis bort.
• Fradeling og seksjonering er ikke det samme. Seksjonering gjelder bygg og brukes til å dele bygninger.
• Man må både sjekke reguleringsplaner, sende nabovarsel og levere søknad til kommunen før man kan fradele en tomt.
• Det vil koste et sted mellom 55000 kr og 75000 kr å skille ut en ny tomt.
• Man må følge lover som Plan- og bygningsloven, Matrikkeloven, Tinglysningsloven og eventuelt også jordloven når man søker om fradeling av tomt.