BRA, BTA, BYA, P-rom, S-rom – Hva betyr det?

Disse begrepene er arealbegreper som ofte kan virke noe forvirrende ved første øyekast.

I denne artikkelen vil vi gå gjennom alt du trenger å vite om de ulike arealbegrepene, slik at de ikke lenger vil herske noen tvil om hva som er hva.

Hva er formålet med arealbegrepet?

Formålet med begreper som BRA, BTA, BYA, P-rom og S-rom er å skape en felles standard for å måle og beskrive boligens størrelse. Arealbegrepene gjør at boligkjøpere, selgere, utbyggere, takstmenn og myndighetene har et felles språk når det kommer til mål på eiendommer.

Dersom man ikke hadde hatt tydelige definisjoner ville man neppe klart å vite hva som inngår i et oppgitt areal. Eksempel: Er garasjen inkludert i arealet? Hva med skråtak og eventuelle innvendige og utvendige boder? Standardiserte arealbegreper gjør at man slipper misforståelser.

Arealbegrepene brukes til flere formål:

• Boligsalg: For å gi kvadratmeterpris og sammenligne ulike eiendommer.
• Byggesøknader: For vurdering av utnyttelsesgrad og reguleringsmessige begrensninger.
• Takst og verdivurdering: For å kunne gi objektive vurderinger av boligens verdi.
• Forsikring: For å beregne bygget sin størrelse og forsikringspris.

Oppsummert kan man si at arealbegrepen er begreper som brukes for presisjon i eiendomsmarkedet, og at de sørger for at like boliger vurderes likt.

Tips: Få tilbud fra flere leverandører av hus i ditt område.

Bruttoareal (BTA)

Bruttoareal, også kalt BTA, er et kvadratmetermål som måler bygningens ytre. For å finne BTA måles altså utsiden av ytterveggene og vil dermed inkludere veggtykkelsen, bærende konstruksjoner og eventuelle tekniske føringer som befinner seg i yttervegger.

Dersom man bor i en bolig som grenser til en annen boenhet (som i rekkehus eller leilighet) vil man regne BTA fram til midt i veggen mot naboen.

Det at BTA måler ytterveggene gjør dette arealbegrepet til det som måler størst areal blant annet boligrelaterte måleenheter. Det er som oftest bruttoarealet som brukes i arkitekttegninger, byggesøknader og tekniske tegninger.

Det er som oftest også BTA som brukes i forbindelse med forsikring.

En ting som mange misforstår er at BTA sier noe om hvor mye av boligen man kan bruke. Det stemmer ikke. BTA handler kun om boligens ytre fotavtrykk, og inkluderer altså rom og areal som man ikke oppholder seg i (som eksempelvis yttervegger).

Likevel er bruttoarealet viktig i byggeprosesser, hvor man trenger oversikt over bygget sitt fotavtrykk.

Bruksareal (BRA)

Bruksareal, eller BRA som er forkortelsen, er det begrepet som brukes oftest blant boligkjøpere og selgere. Her måles areal innenfor ytterveggen. Målene inkluderer innvendige vegger, trapper, rom og tekniske arealer så lenge arealene oppfyller krav til måleverdi areal. 

Dette betyr at man må ha en takhøyde på minst 1,9 meter i tillegg til at rommet sin bredde er minst 0,6 meter. Når det kommer til skråtak vil man regne inntil 60 cm utenfor punktet der høyden når 1,9 meter (Kilde, dibk.no).

Det er Bruttoarealet som brukes i boligannonser og takstrapporter, ettersom dette gir et riktig bilde av hvor stort areal man faktisk kan bruke av en bolig. Det er for øvrig ikke alltid samsvar mellom bruttoareal og hva som er godkjent for varig opphold, men det gir et bilde av tilgjengelig plass.

BRA deles inn i P-rom og S-rom som vi vil forklare videre nedenfor. På den måten kan man si at BRA er summen av P-rom og S-rom. BRA brukes også i byggesøknader for å kunne dokumentere hvor mye areal et bygg utgjør.

Bebygd areal (BYA)

Såkalt bebygd areal, eller BYA, er et mål på hvor mye av tomten din som består av bygninger eller andre typer faste installasjoner.

BYA vil bestå av blant annet grunnflaten til boligen, terrasser som er mer enn en halv meter over bakken, carporter, overbygde inngangspartier og støttemurer. Bebygd areal måles fra yttersiden av yttervegger og inkluderer alt som berører bakken.

Man bruker ofte BYA i byggesøknader og tomteplanlegging ettersom reguleringsplaner setter en grense for bebygd areal. Bebygd areal uttrykkes ofte som utnyttelsesgrad i %.

Eksempel: Dersom man har en tomt på 1000 m2 og et maksimalt bebygd areal på 25 % kan man bygge maks 250 m2 grunnflate (dette inkluderer bolig, garasje og overbygd areal). Dersom man overskrider BYA vil man kunne forvente avslag på byggesøknader.

Primærrom (P-rom)

Primærrom, P-rom, eller som tidligere kalt, BOA (boligareal) er rommene i en bolig som er brukt til varig opphold.

Herunder vil det inkludere både soverom, stue, kjøkken, bad, vaskerom, gang, kjellerstue, loftsstue og trapper som går mellom disse rommene.

Andre type rom som kontor, treningsrom, hobbyrom osv. vil også regnes som P-rom, så lenge de er i bruk og ikke fungerer som lagringsrom eller innvendig bod.

P-rom brukes ofte i annonser og i statistikk fordi det forteller noe om på hvor stor plass man faktisk kan oppholde seg i. I tillegg er det P-rommet som danner grunnlaget for kvadratmeterpris i boligmarkedet.

Det er viktig å merke seg at et rom kan regnes som P-rom selv om det ikke oppfyller tekniske forskrifter som krav til dagslys eller rømningsvei. Eksempelvis kan et soverom med for små vinduer fortsatt telles med i P-rom så lenge det faktisk er i bruk som oppholdsrom.

Sækundærrom (S-rom)

Søkundærrom, eller S-rom, er alle rom som ikke kvalifiserer til varig opphold. Dette inkluderer boder, matkjellere, tekniske rom, fyrrom, kaldloft, kott, garderobe og i noen tilfeller også garasjer som er fysisk knyttet til boligen. Vinterhager og terrasser vil også inkluderes i S-rom.

S-rom vil altså inngå i bruttoarealet, som også inkluderer P-rom og på den måten gir et fullstendig bilde av arealet som finnes innenfor boligens vegger.

For utbyggere, eiendomsutviklere og takstmenn er S-rom viktig for å kunne presentere et bilde av boligen sin totale funksjonalitet. For en boligkjøper er det viktig å vite at selv om en bolig har 150 m2 BRA, kan eksempelvis bare 100 m2 av disse være P-rom - altså det arealet som man faktisk kan regne som boareal.

Vanlige mistforståelser rundt arealbegrep

Det er ikke rart om man blir usikker når man ser forkortelser som BRA, BTA, BYA, P-rom og S-rom. Det er lett for å blande de forskjellige, og de blir ofte brukt feil og om hverandre i både boligannonser, samtaler og i media. 

En av de misforståelsene vi møter oftest er at man tror at bruttoareal (BRA) er det samme som primærrom (P-rom).

I realiteten vil BRA være den totale summen av både P-rom og S-rom. Det vil si at en bolig som har 150 m2 BRA faktisk ikke trenger å ha mer enn 100 eller 110 m2 P-rom.

S-rom består nemlig av boder, tekniske rom, uinnredet loft eller andre rom som ikke kan regnes som oppholdsrom. Derfor blir mange overrasket når de oppdager at større deler av boligen sitt oppgitte areal ikke kan brukes som boareal.

En annen typisk misforståelse er å finne i forbindelse med takhøyde og måleverdig areal. Vi møter ofte folk som tror at hele rommet skal inngå i beregningen, men det skal det altså ikke.

For at man skal regne et areal som inkluderes i BRA, P-rom eller S-rom, må man ha en takhøyde på minimum 1,9 meter og en bredde på minst 0,6 meter.

I rom med skråtak kan arealet måles inntil 60 cm utenfor punktet der hvor takhøyden er 1,9 meter. Alt under dette regnes ikke med i arealet. Dette gjør at loft ofte har et langt lavere areal enn det mange tror.

En annen misforståelse som vi ofte ser er at mange tror at åpne terrasser, balkonger og uteplasser inngår i BYA eller BRA. Dette stemmer ikke. Det er kun overbygde konstruksjoner som er bygget mer enn 0,5 meter over bakken som inkluderes i BYA.

Åpne balkonger vil på sin side regnes som friluftsareal og ikke være en del av BRA. Innglassede balkonger eller vinterhager kan derimot inngå i BRA; men vil da klassifiseres som S-rom og ikke P-rom.

Mistforståelsene som er vist ovenfor kan føre til at man feilvurderer både boligens verdi og funksjoner. For å unngå skuffelser og misforståelser er det derfor viktig at man setter seg inn i hva som inngår i hver arealtype.

Se også: Kan man bygge ferdighus på skrå tomt?

Slik brukes arealbegrepene i praksis

BTA, BRA, BYA, P-rom og S-rom har en tendens til å til stadighet dukke opp i praktiske situasjoner rundt salg og kjøp av bolig.

For en boligkjøper eller boligselger er det vanlig at man møter arealbegrepene i salgsoppgaven eller i annonsen på Finn.no.

Her vil man som oftest få opplyst både BRA og P-rom, hvor det er P-rom som blir tatt i bruk for å beregne pris per kvadratmeter, noe som har direkte innvirkning på boligens markedsverdi.

Ettersom disse tallene gir direkte påvirkning på boligens markedsverdi, er det viktig å forstå hva som er medregnet i tallene.

Når det kommer til byggesøknader vil man veldig ofte møte begrepet “BYA”. Dette begrepet omhandler hvor stor del av tomten som kan bebygges. Dette er som oftest angitt som en prosentvis grense som brukes av kommunen i deres vurdering.

Dersom man overstiger BYA vil man kunne forvente at byggesøknaden blir avvist. Også andre begrep som BRA og BTA vil være relevante for teknisk godkjenning, reguleringsplaner og energiberegninger.

Forsikringsselskapene bruker på sin side ofte “BTA”, ettersom det sier noe om bygget sin fysiske størrelse, inkludert yttervegger. Takstmenn bruker alle begrepene for å gi en komplett vurdering av boligens tekniske og markedsmessige verdi.

Oppsummert kan man si at arealbegrepene gir et godt grunnlag for å kunne ta riktige beslutninger, enten man bygger, kjøper, selger eller skal forsikre en bolig.

Tvilstilfeller

Arealbegrepene er godt definert i standarder og tekniske forskrifter. Likevel oppstår det tvilstilfeller. Dette kan ofte skyldes at rom og bygningsdeler ikke nødvendigvis alltid vil passe inn i en gitt kategori og at klassifiseringen vil kunne være avhengig av både utforming og bruk.

Et rom som ofte er et tvilstilfelle er vinterhager. Mange vil anta at disse regnes som varige oppholdsrom og dermed inngår i P-rom, men ifølge standarden er de vanligvis et S-rom. Når det kommer til åpne balkonger vil det derimot verken regnes med i BRA eller S-rom.

Et annet eksempel kan være loft med skråtak eller kjeller med lav takhøyde. Her må man vurdere nøye. Dersom takhøyden er under 1,9 og arealet ikke er tilrettelagt for normal bruk, skal det ikke inngå i BRA.

Rom uten godkjent rømningsvei kan ofte også skape usikkerhet. Det samme kan sies om et soverom med små vinduer. For øvrig ville begge disse type rommene regnes som P-rom etter dagens standard.

Dersom man er usikker bør man i tvilstilfeller rådføre seg med en takstmann eller annen fagperson. Feil klassifisering kan nemlig ha betydning for boligverdi, byggesøknader og forsikringer.

Oppsummering

• BTA, BRA, BYA, P-rom og S-rom er arealbegreper som brukes for å gi presis informasjon om en bolig sin størrelsen.
• BRA og P-rom er ikke det samme. BRA består av både P-rom og S-rom.
• BYA bestemmer hvor mye man kan bygge på en tomt og måles ofte i prosent.
• Takhøyde og faktisk bruk kan avgjøre om et rom blir P-rom eller S-rom.
• Det anbefales at tvilstilfeller sjekkes av fagpersonell.

Spørsmål og svar

Hva er forskjellen på BTA og BYA?

Forskjellen mellom BTA og BYA handler om hva som måles. BTA, eller bruttoareal, er det totale arealet av en bygning dersom man måler på utsiden av ytterveggene. Dette inkluderer alle etasjer og konstruksjoner og BTA brukes ofte i tekniske tegninger og byggesøknader.

Bebygd areal, eller BYA, vil på den andre siden handle om hvor stor andel av tomten som er bebygget. Med andre ord vil man kunne si at BYA er bygningens fotavtrykk sett ovenfra.

Oppsummert kan man si at BTA sier noe om bygningens areal, mens BYA sier noe om hvor stor del av tomten som er bebygd. BYA er spesielt viktig i reguleringssammenheng, mens BTA er nyttig i byggeprosjekter og når man skal tegne forsikring.

Hva inngår i BTA?

Bruttoarealet (BTA) er bygningen sitt areal målt utenfor huset sine yttervegger. Dette vil altså inkludere yttervegger, innvendige vegger, trapperom, tekniske føringsveier og andre fellesarealer dersom bygget er tilknyttet andre boenheter.

Dersom det er snakk om et rekkehus eller en tomannsbolig, vil man beregne BTA ved å bruke halvparten av skilleveggen mot naboen. Bruttoarealet har som mål å representere bygget sitt fulle areal og brukes ofte som grunnlag når man tegner husforsikring.

BTA gir ikke noe informasjon om hvor mye av boligen som er bruksareal, men det er uansett viktig å forstå hva BTA er for å få et riktig bilde av boligen sitt totale omfang.

Hva betyr 30 % BYA?

30 % BYA betyr at man maksimalt kan bygge på 30 prosent av tomten sitt totale areal. BYA-prosenten kan finnes i reguleringsplanen og kan brukes til å fastsette utnyttelsesgraden for tomten.

Bebygd areal inkluderer grunnflaten til boligen, terrasser, samt andre faste installasjoner som garasje, border og carporter og andre installasjoner så lenge de stikker mer enn 0,5 meter opp fra bakkenivå.

Dersom man eksempelvis har en tomt på 1000 m2 med en BYA på 30 %, vil det bebygde arealet maksimalt kunne dekke 300 m2 av tomten.

Man må forvente å få avslått byggesøknader som overskrider BYA-prosenten.

Hvordan beregnes P-rom?

Primærrom, eller P-rom, beregnes som summen av arealet på rom som er beregnet for varig opphold. Dette inkluderer rom som eksempelvis stue, kjøkken, soverom, bad, gang og trapp.

For at et rom skal regnes som P-rom må takhøyden også være minst 1,9 meter og rommet må samtidig være bredere enn 0,6 meter. Dersom rommer har skråtak må man måle inntil 60 cm utenfor punktet der høyden er 1,9 meter i tillegg.

Vær obs på at klassifiseringen av P-rom ikke vil ta hensyn til tekniske krav som rømningsveier eller dagslys. På den måten vil et soverom med små vinduer fremdeles telle som P-rom.

Hva er BRA-i og BRA-e?

BRA-i og BRA-e er underkategorier av bruksareal og brukes ofte i byggesaker. BRA-i står for bruksareal innenfor boenheten (det arealet som finnes inne i boligen).

BRA-e betegner på sin side bruksarealet som tilhører boligen, men som ligger utenfor boenheten. Herunder eksempelvis sportsboder, tekniske rom eller andre rom.

Det at man skiller mellom BRA-i og BRA-e gjør det enkelt å forstå hva som er bruksareal inne i boligen og hva som er annet areal i tilknytning til boligen.

Hva er P-rom Skatteetaten?

Når Skatteetaten henviser til P-rom, snakker de om arealberegningen som brukes for å fastsette formuesverdien på boligen. Skattetaten baserer verdifastsettelsen på P-rom ettersom det er det mest relevante arealet for verdien. Dette er på grunn av at det inkluderer de rommene man bruker til boligformål.

I praksis bruker Skatteetaten samme definisjon som takstmenn om at P-rom inkluderer oppholdsrom som stue, kjøkken, soverom og bad, og samtidig utelukker boder og tekniske rom.

Obs: Høyere P-rom vil bety høyere formuesverdi. Det er viktig at boligens P-rom er korrekt oppgitt i skattemeldingen.

Er utvendig bod S-rom?

Ja, utvendig bod vil regnes som sækundærrom (S-rom), så lenge boden er tilknyttet boligen og samtidig ikke brukes til varig opphold.

S-rom omfatter nemlig alle rom som ikke brukes til varig opphold og inkluderer boder. Dersom boden er frittstående vel den for øvrig ikke regnes som S-rom, men den vil likevel kunne ha påvirkning på BYA dersom den står på bakken.