Ferdighus med utleie: Slik går du frem

I trange tider med høye renter, vil man kunne slippe unna en stor del av de månedlige utgiftene gjennom å velge å bygge et ferdighus med en eller flere utleieenheter.

Da betaler man mindre på huslånet kortsiktig, har mulighet til å tjene penger langsiktig, i tillegg til å øke verdien på boligen umiddelbart.

Innledningsvis skal vi vise deg noen fordeler og ulemper med utleiedelen, ta for oss kostnader og fortelle litt mer om reglene rundt utleie av egen bolig med utleiedel.

Vi har valgt å fokusere på hus med utleiedel, i motsetning til at hele huset skal leies ut. Svært få bygger helt nye ferdighus for å leie ut hele huset. Dette er som regel ikke økonomisk gunstig - hvis man ikke gjør alt om til hybler.

Derfor lønner det seg med en utleiedel

En utleiedel i egen bolig vil være svært lønnsomt over tid. Vi ser at flere velger å gå over til en slik løsning, litt på grunn av trangere tider, men også fordi det rett og slett er en veldig lettvint måte å spare og tjene penger over tid.

Svært mange nyrike i Norge, har tjent en stor del av sin formue gjennom utleie. Dette prinsippet kan man dra videre til privatutleie av egen bolig, da får man i tillegg flere skattefordeler, så lenge man holder seg innenfor regelverket.

Velger man å bygge ferdighus med utleiedel, kan man få høyere lånegrad siden inntektene fra utleiedelen vil regnes som en del av fremtidige inntekter. Dette gjør at man kan kjøpe et større hus uten noen andre endringer.

Fordeler med utleiedel ferdighus

Vi finner svært mange økonomiske incentiver med å bygge en eller flere utleiedeler, men ikke mange incentiver utenom de rent økonomiske.

Heldigvis behøver man ikke leie ut evig, og kan selv velge å ikke leie ut på et eller annet tidspunkt. Hvis man for eksempel starter familie, og har behov for mer rom.

De største fordelene med en utleiedel i ditt nybygde ferdighus:

• Høyere finansiering: Ved å investere litt ekstra i en utleiedel, kan man få høyere lånegrad. Ved å bygge en utleiedel, vil dine månedlige inntekter gå opp i henhold til hva du kan leie ut for. Dette bidrar til en høyere lånegrad.
  
• Lavere månedlige kostnader: Ved å få leieinntekt hver måned, vil de månedlige kostnadene bli betraktelig lavere. Selv om huset koster litt mer å bygge med en eller flere utleiedeler, får man dette tilbakebetalt relativt fort.
  
• Tjen penger: Over tid vil investeringen man gjorde i starten knyttet til økte byggekostnader, tjene seg inn igjen. Da slipper man ikke bare litt av de månedlige utgiftene, men begynner å tjene penger.
  
• Økt boligverdig: Boliger med utleiedel er svært ettertraktet i mange byer. Dette gjelder spesielt i sentrale strøk, tettsteder med utdanningsinstitusjoner, de største byene osv. Man øker boligverdien nærmest umiddelbart. Deler av den økte kostnaden vil være inntjent på papiret ganske fort.
  
• Mer frihet og trygghet: En utleiedel vil gi deg mer frihet økonomisk, og samtidig ta en del av byrden ved å kjøpe et større hus av skuldrene dine. Velger man å leie ut litt mindre enn 50% av huset, vil leieinntektene være betraktelig. Skulle noe skje med inntektene dine, vil du sitte tryggere i det.

Ulemper med utleiedel ferdighus

Selv om det finnes svært mange økonomiske incentiver, og da spesielt over tid. Vil det naturligvis også være noen ulemper med å bygge en utleiedel i sitt ferdighus.

Noen av disse er selvforklarlige, mens andre vil være noe man kanskje ikke tenkte på.

Dette er noen av de største ulempene med utleiedel i sitt ferdighus:

• Økte byggekostnader: Det koster mer å bygge utleiedel enn alminnelige rom. Det er tunge byggtekniske forskrifter som må godkjennes for å få det godkjent til utleie. Man må i tillegg bygge alt av fasiliteter som man kan forvente å finne i en leilighet/utleiedel.
  
• Administrasjon: Utleiedelen krever noe administrasjon, men her kan det variere enormt. Får man for eksempel leietakere som flytter inn og ut årlig, kan det bli litt styr. Man må som sådan alltid regne med noe administrasjon.
  
• Naboer: Siden utleiedelen ofte/alltid befinner seg i samme byggverk som man selv bor i, vil utleiedelen medføre at man vil få naboer. Enkelte setter gjerne pris på privatlivet, mens andre ikke bryr seg. Får man i tillegg noen dårlige naboer, kan det fort bli slitsomt.
  
• Mindre boareal: Siden man leier ut en del av huset sitt, vil man naturligvis få mindre boareal. Mange velger å leie ut rett under 50% av boarealet, og da kan det bli merkbart for enkelte familier.
  
• Problemer med leietakere: Det kan også oppstå problemer med enkelte leietakere med tanke på ødeleggelse, mislighold av husleie, bråk, rusmidler, og mye annet. De fleste leietakere er nok relativt gode, men det finnes unntak.
  
• Vedlikehold: En utleiedel må vedlikeholdes i større grad enn alminnelige rom. Det er også større utgifter knyttet til vedlikeholdet enn maling osv.

Hva koster ferdighus med utleiedel - pris?

Man må regne med å betale mellom kr 30 000 og 50 000,- per kvadratmeter for et ferdighus med utleiedel. Gjennomsnittlig pris vil ligge på rundt kr 37 000,- per kvm. Dette er noe høyere enn ferdighus uten utleiedel, men som forventet.

Veldig mye av variasjonen i prisen er bundet opp i standarden, løsningene, materialevalgene og tilleggsaddisjoner osv. Kjøper man et relativt standard ferdighus med utleiedel er en estimert pris på kr 37 000,- per kvm ganske nøyaktig.

Ønsker man flere utleiedeler enn 1, kan man regne med en tilleggskostnad på rundt kr 4 000 per kvadratmeter per utleiedel.

På grunn av svært mange variabler, vil totalprisen variere mye. Vi anbefaler å kontakte flere produsenter og entreprenører, eller legge jobben ut på anbud for å bli kontaktet av flere entreprenører med uforpliktende pristilbud.

Slik får man en mye bedre oversikt over hva den endelige prisen kommer til å ligge på, i forhold til de løsningene, standardene og materialene man velger.

Les også: Ferdighus prisguide: Komplett prisliste - hvis du ønsker å vite mer om kostnadene knyttet til ferdighus og hva det koster. Disse prisene vil være for ferdighus uten utleiedel.  

Prisdrivere: Ulike prisfaktorer å ta hensyn til

Selv om et ferdighus leveres ferdig designet med en form for fastpris, vil det selvsagt medføre økte kostnader om man ønsker å forandre noe, eller har behov for ytterligere løsninger.

Vi skal derfor vise våre lesere de største prisdriverne, og hva man bør ta hensyn til, slik at man slipper å betale unødvendig mye.

Det kan være mye penger å spare, ved å ta smarte beslutninger.

Her er noen av de viktigste prisfaktorene man bør ta hensyn til når man bygger ferdighus med utleiedel:

• Størrelse: Størrelsen er helt sentral når det kommer til den endelige prisen. Veldig mange velger å bygge utleiedeler på litt under 50% av boligen for å slippe å skatte. Velg et hus som lar deg bygge utleiedel på rett under 50% av boligen, men samtidig er stor nok til din familie.
  
• Finansiering: Her kan det være svært mye å spare over tid. Forsøk derfor å skaffe den beste finansieringen som er mulig. Utleiedelen bidrar ofte til økt lånegrad og bedre finansiering.
  
• Standard og materiale: Mange velger høyere standard i den delen de selv skal bo i, mens utleiedelen ofte har noe lavere standard. Et ferdighus har relativt lik standard i hele, men man kan spare noe penger her - ved å gå for litt billigere materialer og lavere standard i utleiedelen.
  
• Tomt: Tomten kan ofte være en stor prisdriver. Hvis man ikke har eier tomt fra før av, kan dette gi stort utslag i det endelige budsjettet. Dette gjelder spesielt om man ønsker å bygge på ett plan og sentralt. Ferdighus gjør seg ofte best på flater, men det finnes ferdighus til skråplan.
  
• Utleiedel: Mange velger å leie ut rundt 50% av boligen, og med et stort ferdighus kan dette ofte bli til 2 utleiedeler. Ved å maksimere utleiedelen innenfor regelverket, kan man spare og tjene svært mye penger over tid.
  
• Arkitekt: Ofte må man få hjelp av en arkitekt til å omgjøre ferdighus til utleiedeler. Det finnes noen ferdighus med innebygde utleiedeler på markedet, men de fleste må spesialtilpasses noe.
  

Dette er ting det gjerne er lurt å tenke på før man velger å bygge et ferdighus med utleiedel. Her kan det være mye å spare over tid - ved å fatte gode beslutninger.

Regler, krav og søknadsprosesser

Å bygge ferdighus er en mye mer strømlinjet prosess enn å designe et hus fra bunnen. Ofte vil entreprenøren og produsenten av ferdighus, ta seg av store deler av søknadene og forholde seg til byggtekniske krav på egen hånd.

Ferdighus vil i mye større grad gjøre denne prosessen enklere, og i mange tilfeller er dette en nøkkelferdig prosess, hvor man flytter rett inn - uten å selv måtte ta ansvaret for en stor del av søknader, krav og regler osv.

Uavhengig av hvor mye ansvar man selv ønsker å ta på seg, er det viktig å kjenne til enkelte regler, krav og søknadsprosesser relatert til selve byggeprosessen og spesielt til utleie av utleiedelen.

Søknader og tekniske krav til byggeprosessen

Byggteknisk forskrift, også kalt TEK17, (Kilde, lovdata.no) er noe man må forholde seg til under hele byggeprosessen. Alle individuelle utleiedeler må også forholde seg til lovverket, ved å oppfylle de byggtekniske kravene for å bli godkjent.

Man må i tillegg sende inn søknader til kommunen man skal bygge i. Når man bygger hus må man søke til plan-og bygningsetaten på forhånd, for å få godkjent hele byggeprosjektet.

Mye av dette får man hjelp til av entreprenørene og produsentene man bruker, men det er viktig å følge med på prosessen uavhengig, da du også kan bli stilt ansvarlig for feil og mangler i prosessen ved store mislighold.

Når man bygger flere utleiedeler, må man søke om oppdeling av bolig til flere boenheter (Kilde, direktoratet for byggkvalitet) - hvis dette ikke er gjort fra før, dersom disse 3 vilkårene er oppfylt:

1. Har alle hovedfunksjoner for en bolig (oppholdsrom, soveplass, kjøkken og bad)
2. Har en egen inngang
3. Det er adskilt fra øvrige boenheter.

Man må i tillegg forholde seg til de byggtekniske forskriftene om varig opphold. Utleiedelene må inneha alt av nødvendige fasiliteter, brannsikring, ventilasjon, fluktmuligheter, nok naturlig lys osv. 

Lover og regler for utleiedeler i egen bolig

Vi finner også noen lover og regler for utleiedelen i egen bolig. Noen av disse er svært fordelaktige i forhold til skatt, men man må oppfylle enkelte krav for å dra nytte av disse skattemessige fordelene.

De aller fleste som leier ut utleiedel i egen bolig, velger å leie ut mindre enn 50% av boarealet for å slippe å skatte på utleieobjektet. Hvis man leier ut mer enn 50% av arealet og tjener mer enn 20 000 i måneden, vil man måtte skatte 22%.

Derfor velger de fleste å leie ut en mindre porsjon enn de selv bor i. Leier man ut større areal enn dette, vil denne store fordelen forsvinne.

Vi har også tatt for oss litt av de byggtekniske kravene når man bygger ferdighus med utleiedel i avsnittet ovenfor. Disse vil fremdeles være gjeldende så lenge man driver med utleie.

Obs! Man bør sette seg inn i husleieloven. (Kilde, Regjeringen.no) Slik vil man som utleier stå sterkere, mens man fremdeles ivaretar leietakers rettigheter. 

Utleiedel: Hybel eller selvstendig boenheter?

Vi har i stor grad tatt for oss regler for utleie av selvstendige boenheter, da stort sett alle velger denne løsningen når det er snakk om ferdighus.

Enkelte velger muligens å leie ut hybler i egen bolig, men det vanligste er å skille ut flere boenheter.

Man kan også skille ut en boenhet med flere soverom for så å leie ut denne som en form for hybel. Dette er noe mindre vanlig, men fullt mulig. Mange tjener ekstra på å lage hybelhus, men da kan man ofte få en del yngre leietakere og mye bråk.

Selvstendige boenheter er klart det mest populære valget for mennesker som ønsker å leie ut deler av egen bolig, og da spesielt hvis det er snakk om større hus. Enkelte med leiligheter velger derimot å leie ut rom.

Utleie av rom i egen boenhet er underlagt færre regler enn selvstendige boenheter som krever at ulike tekniske krav og søknader for varig opphold er godkjent.

En hybel med direkte tilgang til utleiers boareal er et veldig usedvanlig valg for de som ønsker å bygge utleiedel i egen bolig. Da får de som leier hybel tilgang til felles fasiliteter som tilhører utleieren.

Slik skiller vi mellom ulike utleieformer:

• Selvstendig boenhet/leilighet: Alminnelig leilighet med egen inngang, adskilt fra andre boenheter, alt av fasiliteter. Byggtekniske krav må i tillegg være tilfredsstilt.
  
• Hybel i utleiers boenhet: Hybelrom som deler fasiliteter med andre. I dette tilfellet utleier sin boenhet. Svært få velger denne løsningen, da de kjøper et større ferdighus.
  
• Hybelløsning i utskilt boenhet: Man kan skille ut under 50% av boarealet (for å få skattemessige fordeler om man bor i huset selv) for å lage hybelleiligheter. Da har de som bor i hyblene felles fasiliteter som ikke huseier har tilgang til.

Ferdighus med utleiedel: Slik går du frem steg-for-steg

Nå har du innsikt i hva ferdighus med utleiedel innebærer, men hvordan går man egentlig frem? Vi skal vise deg hele prosessen steg-for-steg.

Ferdighus er en enkel og populær løsning, da det er billigere enn å designe hele eller deler av huset selv gjennom en arkitekt.

Svært mange vil derfor foretrekke ferdighus, kontra sin motpart. Siden man allerede ønsker hus med utleiedel, (gjerne på grunn av økonomiske incentiver) vil et ferdighus bidra til å holde kostnadene nede.

Slik går du frem steg for steg for å starte byggeprosessen:

1. Lag en plan: Begynn med å lage en plan. Finn ut hva du ønsker, hustype, budsjett, undersøk finanseringsgrunnlaget ditt, planlegg fremover i forhold til månedlige utgifter og eventuell familie osv.
   
2. Velg ansvarsfordeling: Velg hvor mye ansvar du ønsker å ta på deg selv. De fleste lar entreprenørene stå for det aller meste, men har man relevant byggteknisk erfaring - kan man stå for deler selv.
   
3. Kontakt entreprenører og produsenter: Legg jobben ut på anbud eller kontakt produsenter av ferdighus for å sjekke totalkostnaden. Ofte må man finne en entreprenør i tillegg til en produsent av ferdighus.
   
4. Sammenlign: Sammenlign priser, standarder og firmaer. Når man har blitt kontaktet med prisoverslag fra produsenter av ferdighus og entreprenører som kan utføre jobben, må man sammenligne tilbudene.
   
5. Velg riktige leverandører: Når man har sammenlignet prisene og kvaliteten på arbeidet, må man velge riktig leverandør og entreprenør. Det er ikke alltid slik at den billigste er den beste. Gjør et sammenfattet valg.
   
6. Sjekk referanser og tilbakemeldinger: Det kan være lurt å sjekke referanser og tilbakemeldinger fra andre kunder. Dette gjelder spesielt om det er ukjent og mindre etablert selskap man bruker. Ta gjerne en titt på proff.no også. Slik kan du undersøke økonomien til firmaet du bruker.
   
7. Gjør en siste sjekk: Sett sammen et budsjett for selve jobben, men også fremtidige utgifter i forhold til finansieringen du har fått. Budsjetter for noen uforutsette kostnader - hold det nøkternt.
   
8. Inngå en avtale: Inngå en avtale med dem du har valgt å bruke. Forsikre deg om at hele jobben er dekket. Det er lurt å samkjøre prosjektet mellom entreprenørene - slik at alle er oppdatert underveis.
   
9. Forsikre deg: Forsikre deg om at alt er i boks. Vi vil anbefale våre lesere å holde seg oppdatert på prosjektet underveis. Sette deg inn i det grunnleggende, men la entreprenørene ta styringen.
   
10. Flytt inn og lei ut: Når byggeprosjektet er ferdig, kan man i de aller fleste tilfeller flytte rett inn og samtidig begynne å leie ut utleiedelene.

Når dette er gjort vil byggeprosjektet være i gang. Da må man bare følge med fra sidelinjen, avhengig av hvor mye ansvar man har tatt på seg selv.

Det vil som regel ikke være så mye å gjøre når prosjektet først er startet. Entreprenørene vil kontakte deg hvis det oppstår problemer eller uforutsette ting i forhold til budsjettet osv.

Som regel vil entreprenøren stå for de fleste søknadene, men dette er noe man må kommunisere om underveis med sine entreprenører.

Oppsummering

Det kan virke som om det er mye å sette seg inn i, men man får god hjelp av bankene, entreprenørene og produsentene underveis. Noe ansvar må man selv ta, og det er viktig å kunne det grunnleggende.

Ferdighus med utleiedel vil gi store fordeler når det kommer til lånegrad og månedlige utgifter før lånet er nedbetalt. Man kan selv velge når man ønsker å slutte å leie ut utleiedelene - i tilfelle man ønsker å bruke disse selv.

Det er få økonomiske ulemper med utleiedeler, men mange ønsker gjerne mer boareal eller privatliv. Økonomisk er det kun positivt med utleiedel, selv om man kan oppleve små problemer underveis gjennom vanskelige leietakere.

Legg gjerne jobben ut på anbud for å innhente tilbud fra lokale entreprenører og produsenter av ferdighus. Slik kan man på en enklere måte sammenligne uforpliktende tilbud fra mange av de beste produsentene i området.

Ofte stilte spørsmål om ferdighus med utleiedel

Kan man kjøpe et lite ferdighus med utleiedel?

Svært mange ferdighus med utleiedel vil være relativt store. De fleste ligger på rundt 150-200 kvm. Det er således mulig å kjøpe mindre ferdighus med utleiedel.

Husk at man kun kan leie ut under 50% av boarealet hvis man ønsker å dra skattemessige fordeler av leieforholdet.

Bygger man et lite hus på 70-120 kvm, vil utleiedelen naturligvis bli veldig liten, selv om mange av kostnadene knyttet til byggingen fremdeles vil være der..

Kjøpe ferdighus på ett plan med utleiedel?

Ferdighus på ett plan er veldig populært. Det er ingenting som tilsier at man ikke kan bygge ferdighus på ett plan med utleiedel. Det må muligens litt mer planlegging til, men det finnes flere ferdighus som er kompatible med utleiedel på ett plan.

Hvis man ikke finner et ferdighus på ett plan som tilbyr utleiedel som standard, kan man alltid engasjere en arkitekt eller forhøre seg med produsenten av ferdighuset. Disse er ofte svært behjelpelige.

Ferdighus med utleiedel og garasje

Mange ønsker både utleiedel og garasje, noe som er forståelig. Det er enkelte produsenter som tilbyr dette, men ønsker man en garasje og stor utleiedel - vil dette ofte spise litt av tomtearealet.

Siden mange velger å bruke inntil 50% av boarealet til utleiedeler, vil en innebygd garasje ofte spise opp deler av arealet til ferdighuset.

Da kan det ofte lønne seg å bygge et tilbygg til det opprinnelige huset eller en frittstående garasje i tillegg, men dette krever mer tomteareal.

Har man en liten tomt, må man av og til inngå kompromisser.

Kan man bygge et ferdighus med utleiedel på skrå tomt?

Ferdighus finnes både til flate og skråe tomter. Det er som sådan ingen tvil om at flate tomter vil være enklest å bygge på, men mange entreprenører og produsenter av ferdighus er svært medgjørlige og vil tilrettelegge der det er mulig.

Av og til innebærer dette at man må engasjere en arkitekt, betale mer for byggingen på grunn av økt kompleksitet, velge et annet ferdighus eller inngå kompromiss designmessig.

Norge er et land med mye fjell, og vi har gjennom årene blitt svært flinke til å bygge hus på skråplan og i ulendt terreng.