.svg){kind=small}
.svg){kind=small}
Med det sagt er det ikke gratis å bygge bolig. Som oftest krever bygging kapital, ofte utløst i etapper før man kan stille sikkerhet i boligen.
I disse tilfellene vil byggelån være den mest hensiktsmessige (og kanskje også eneste tilgjengelige metode) for å finansiere byggeprosjektet.
I denne artikkelen vil vi gi deg en komplett guide i hvordan byggelån fungerer, hva det vil koste deg, hvordan du søker og hva du må gjøre for å få best mulige renter og vilkår.
Les mer: Kjøp hus.
Et byggelån kan defineres som et midlertidig lån som brukes for å finansiere bygging eller omfattende renovering av en bolig.
I motsetning til ordinære boliglån hvor lånesummen utbetales ved kjøp, vil et byggelån fungere som en kassakreditt som brukes gradvis ettersom byggeprosessen beveger seg fremover.
Etter at boligen står ferdig med signert ferdigattest fra din kommune vil byggelånet konverteres om til et vanlig boliglån.
Det er heller ikke vanlig at pengene utbetales direkte til deg som bygger boligen, men heller til en egen konto for byggelånet, som kun kan anvendes til å betale regninger tilknyttet bygging.
Fakturaene må være fra entreprenører, elektrikere, materialleverandører eller andre naturlige steder og alle betalinger må godkjennes av banken. Banken vil i mange tilfeller kreve dokumentasjon i form av faktura og framdriftsrapporter.
Årsaken til at banken gjør det på denne måten er å sikre kontroll og minimere risiko. De ønsker nemlig å sikre at lånet faktisk går til byggeprosjektet og ikke andre ting. Den økte risikoen med byggelån gjør samtidig at det har høyere renter enn et ordinært boliglån.
Et byggelån passer i de tilfellene hvor personer eller firma skal bygge en ny bolig (eller et investeringsprosjekt) fra grunnen og opp. Det passer også i de tilfellene hvor man skal totalrenovere en eksisterende bolig, eller bygge i så stort omfang at prosjektet ikke vil dekkes av et ordinært boliglån (Kilde, DNB.no).
Dersom man eksempelvis skal rive eksisterende bolig og bygge ny, vil man med all sannsynlighet trenge et byggelån.
Det kan være greit å være klar over at det er en fordel dersom man eier tomten det skal bygges på før man søker om lånet. Årsaken til dette er at de fleste banker vil la tomten sin verdi inngå som en del av egenkapitalen i lånet. Dette er ofte avgjørende for om man får innvilget et byggelån eller ei.
Dersom man ikke eier en tomt, kan man også bruke deler av byggelånet til å kjøpe en tomt, men da er det viktig å vite at banken vil vurdere risikoen og sikkerheten enda strengere.
Det er viktig å forstå at byggelån ikke passer til alle situasjoner. Det stilles svært høye krav til både dokumentasjon, fremdrift og økonomisk kontroll.
Prosessen med å få innvilget et byggelån kan sies å være krevende og det vil passe best for de som er flink til å drive etter budsjett, har god økonomi og som har realistiske forventninger til tidsbruk og kostnadsbruk.
Man bør ta høyde for uforutsette kostnader og hendelser underveis i et byggeprosjekt og vise banken at man forstår dette.
Nedenfor lister vi ulike fordeler og ulemper med å ta opp et lån for å bygge bolig.
Det viktigste man må gjøre for å få akseptert en søknad om byggelån er å dokumentere prosjektet sin realisme og egen økonomiske bæreevne. Dette gjør at et slik type prosjekt vil kreve mye mer dokumentasjon enn ved et vanlig boliglån.
Desto mer detaljert og profesjonelt man gjør det, jo større er muligheten for å få innvilget byggelån med gode betingelser.
Du bør inkludere følgende dokumenter i søknaden:
I tillegg vil banken også vurdere hvorvidt du har tilstrekkelig egenkapital (vanligvis 10 - 25 % av kostnadene). Verdien på tomten vil også regnes med her.
Kort oppsummert kan man si at jo bedre forberedt man er, desto sterkere står man i forhandlingene med banken.
Kostnaden (les prisen) på et byggelån kalkuleres ved hjelp av flere faktorer:renter, provisjon og gebyrer. Vanligvis vil man få en nominell rente på et sted mellom 8 % og 10 %, og man belastes bare for det beløpet man bruker av lånerammen.
Dette gjør at et byggelån er billigere enn et forbrukslån, men også dyrere enn et boliglån.
Vanligvis må man betale en kvartalsvis avgift til banken for å stille rammen til disposisjon. Denne rammen ligger som oftest mellom 0,25 og 0,33 % per kvartal, og regnes ut fra den totale rammen på byggelånet. Dette gjør at lånet blir svært dyrt per krone brukt.
Videre vil det komme et etableringsgebyr på et sted mellom 5000 kr og 7500 kr. Man kan også måtte regne med å ta regningen for takstmenn som bankene sender til byggeplassen for oppfølging.
Totalkostnader:
Totalkostnaden vil i dette tilfellet være på 306 000 kr før boliglånet overtar
Dersom man planlegger å bygge en svært energieffektiv bolig kan man søke om såkalte “grønne byggelån”. Disse lånene gir redusert rente i forhold til ordinære byggelån.
For å kunne få et type lån, må man dokumentere at man bygger en bolig som vil få energiklasse A eller B. Dette forutsetter at man kjøper moderne materialer, isolerer godt og sikrer lavt strømforbruk.
Noen banker som tilbyr grønne byggelån inkluderer:
Det kan være svært mye å spare på å velge et grønt lån. Faktisk kan renten være både 2 % og 3 % lavere enn ved ordinære lån.
Hvor stort byggelån man kan få innvilget vil avhenge av flere faktorer.
Den aller viktigste faktoren vil være din betjeningsevne, altså hvor mye du har i inntekt sett opp mot eksisterende gjeld og levekostnad. Utlånsforskriften sier at man ikke kan låne mer enn fem ganger brutto årsinntekt (Kilde, Regjeringen.no).
Videre vil banken også vurdere egenkapitalen. Man må minimum ha 10 % egenkapital, men man vil oppleve at flere banker krever helt opp mot 25 % egenkapital for å innvilge et byggelån.
Videre er det også viktig å påpeke at man kan bruke verdien av tomten som det skal bygges på som en del av egenkapitalen (forutsatt at man eier tomten). Jo høyere egenkapital man har, desto lavere risiko er det for banken.
Hvor mye byggeprosjektet koster vil også ha en innvirkning på hvor mye du kan få låne. Man må ha laget en realistisk og godt dokumentert plan med både takst, tegninger, tilbud fra entreprenører og plan for finansiering. I tillegg vil banken også vurdere faktorer som sivilstatus, stilling, alder og stabilitet i inntekt.
Avslutningsvis vil banken ha en vurdering av egen vilje for risiko. Enkelte banker er villig til å ta mer risiko, mens andre banker ikke er villig til å ta risiko.
Byggelån er uten tvil den vanligste måten å finansiere boligbygging på. Med det sagt finnes det også andre alternativer. Noen av disse alternativene kan være rimeligere, eller lettere å håndtere. Særlig dersom man ikke trenger et stort lån.
Et eksempel er å bruke et såkalt rammelån. Dette fungerer som en kreditt med pant i en eksisterende bolig. Her kan du disponere pengene etter eget behov.
Fordelen med denne løsningen er at man kun betaler renter på det man bruker og at man slipper å søke om utbetalinger løpende i prosjektet. En annen fordel er at renten stort sett alltid er bedre enn ved byggelån.
Ulempen med et rammelån er at det krever mye sikkerhet i en eksisterende bolig og kan derfor være utilgjengelig for mange.
Man også refinansiere et eksisterende boliglån og bruke den nye summen på å bygge en ny bolig. Dette krever også mye ledig egenkapital i eksisterende bolig, men vil gi en langt bedre rente enn et byggelån.
En siste mulighet er å bruke et forbrukslån for mindre oppussingsprosjekter. Her må man forvente renter opp mot 20 % og en nedbetalingstid på maksimalt 5 år.
Byggelån er stort sett alltid dyrere enn ordinære boliglån, men det betyr ikke at man skal akseptere det første og beste tilbudet.
Man kan så absolutt forhandle på renten på et byggelån og det er svært store forskjeller i tilbudene man får både når det kommer til renter, provisjon og gebyrer.
Derfor bør man alltid sammenligne tilbud fra flere banker. Ikke stol blindt på listeprisene som oppgis på nett, disse er ofte kun veiledende. Deretter bør du bruke en finansagent eller selv sende søknader til 2-3 banker, slik at man får et personlig tilbud basert på egen økonomi.
Sørg alltid for å ha all den dokumentasjonen som kreves. Et gjennomarbeidet budsjett vil vise banken at du har kontroll og gjøre det lettere for dem å gi deg tilslag.
Et siste tips er å bruke banken til flere formål enn bare byggelån. Dette kan også være med på å gi deg bedre vilkår. Dersom du eksempelvis bruker banken som lønnskonto eller forsikringer er sjansen større for at du klarer å forhandle deg til lavere renter.
Diskuter ditt neste prosjekt
Dekker hele Norge • Åpent 24 / 7 / 365 • Uforpliktende tilbud
Bli kontaktet
